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发布日期：2025-09-08 16:05 点击次数：132
上海金融法院于2025年9月4日10时挂网阿里拍卖平台拍卖北京市通州区普欣南里119号-1至2层101；房地产权证号：X京房权证通字第1212719号；建筑面积：1837.61平方米；土地分摊面积：3766.68平方米；起拍价格14520万元。权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；房屋性质：商品房；规划用途：住宅、住宅辅助用房；房屋结构：钢筋混凝土结构；总层数：3层；竣工日期：2012年；土地使用期限：2003年2月8日至2073年2月7日止；登记时间：2018年。分为两个地号：11011211900GB00047（地块面积为100155.69平方米）11011211900GB00049（地块面积为111681.87平方米）。本次拍卖房产泰禾集团股份有限公司北京分公司开发的泰禾中国院子一共51套，抵押权为中国东方资产管理股份有限公司上海分公司，本次拍卖资产包折射出什么不为人知的幕后故事，作为亚洲十大豪宅的别墅区沦落抵押51套别墅挂网拍卖平台市场后续反应会如何，该别墅区的别墅价值怎么样会经历何种结果我们来一一详细解读。
51套拍卖资产明细
小区部分环境
黄其森其人
1965年，黄其森出生于福建闽清，15岁就考入福州大学建筑系，福州大学期间黄展现出超常卓越的学习能力。毕业后进入中国建设银行福州分行工作了8年，工作期间积累了大量金融人脉丰富，为其后来涉入地产金融行业。黄其森可不是那种一般愿意按部就班过一辈子的人，在1996 年，31 岁的他毅然辞去公职之后，拿着父母给的原始启动资金，一头扎进了房地产行业，并且创立了泰禾集团。起初，泰禾的发展重心主要在福建地区，尤其是福州算是闽系房企的一员，但黄其森野心勃勃，并不满足于偏安一隅。
2002 年，他带着团队北上，踏入北京豪宅市场，这一去，就名声在外。他在北京打造的 “运河岸上的院子”，那中式庭院风格，瞬间惊艳了整个北京豪宅地产圈。为了打造出原汁原味的中式园林景观，黄其森不惜成本，保留了地块上原有的古树，还专门建了苗圃，从全国各地移植珍稀植被。这一番操作下来，“运河岸上的院子” 一炮而红，泰禾也借此在高端豪宅市场站稳了脚跟。2017年，他以106亿港元收购香港大新人寿，更名为泰禾人寿，构建起涵盖保险、银行、证券的“大金融”体系，这一布局曾被视为泰禾多元化扩张的重要里程碑。
2010年借壳福建三农成功上市，成为当年唯一登陆A股的房企。2013-2017年带领泰禾实现销售额从百亿到千亿的突破，一度成为地产界的神话。2020年以200亿元财富位列胡润全球房地产富豪榜第99位。同年7月泰禾出现首次债券违约。
2023年7月泰禾集团退市，2025年8月22日因涉嫌违法被实施留置。公告的核心内容就是泰禾集团董事长兼总经理黄其森因涉嫌违法，已被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施。公告同时披露，公司部分资产被冻结、查封，或将对运营产生重大影响。但公司仍强调“按照原有组织架构和管理体系正常运转”。但所有人都知道，一旦“一号位”失能，所谓的“正常”，只是纸上的安慰剂。
这次黄其森留置内幕据新浪财经披露信息2019年的时候，泰禾在北京有两个大项目急着用钱——上海的大城小院和福州的泰禾广场。当时房地产调控正严，银行不敢随便放贷，泰禾就绕了个弯子，通过两家信托公司从盛京银行弄到了两笔救命钱。一笔是给上海项目的14.65亿，另一笔是给福州项目的20亿，加起来刚好38.65亿。这里面的门道可不少。正常情况下，银行早就不给房企直接贷款了，尤其像泰禾这种负债率高的企业。但盛京银行有个副行长李某，愣是通过信托通道把理财资金包装成信托产品，再卖给投资者，最后钱兜兜转转进了泰禾的口袋。
这种操作在当时可是明令禁止的灰色地带，属于典型的监管套利。更离谱的是，银行内部风控明明给这两笔贷款亮了红灯。据说李某带着投审会的人硬是把贷款给批了，自己还投了赞成票。后来项目烂尾，投资者血本无归，盛京银行这38亿大概率要打水漂。现在李某已经被判刑了，但黄老板作为背后操盘手，显然脱不了干系。说实话，泰禾这几年一直过得风雨飘摇，各地项目停工的消息就没断过。这次黄老板被查，表面上看是违规贷款的问题，深层原因还是企业盲目扩张惹的祸。当年泰禾高价拿地盖豪宅，结果遇上楼市寒冬，资金链绷得像琴弦似的。现在好了，连环爆雷终于把自己炸进去了。有意思的是，盛京银行这两年日子也不好过，坏账率高得吓人。
泰禾集团及泰禾中国院子情况
早在2003年，泰禾把总部迁至北京的那一年，黄其森通过股权收购（持股约64%）获取该地块，彼时容积率只有0.33，经过近十年的开发建设，最终建成了208套独栋别墅，中式和欧式风格各半，项目连续多年入选“亚洲十大超级豪宅”。
①4次荣获“亚洲十大超级豪宅”（排名中国第一）
②6次入选“中国十大超级豪宅”
③中国别墅第一品牌，城市纯独栋中式院落别墅
④中国豪宅研究院首家豪宅研究基地
⑤“中国最佳园林工程”唯一获奖别墅项目
中国院子一栋一私园 四度荣膺亚洲十大超级豪宅百里长安街东首、京杭大运河之畔，北京副中心腹地0.33绝版超低密独栋，私享约800米皇家河段、81000㎡原生密林，人大东校区、12年一贯制人大附中等名校环伺，大师执笔约15000㎡私人会所，国宾级服务礼遇。
【区域价值】
①区位：东长安起点，紫气东来，风水宝地，北京副中心核心位置；
②区域规划：国家战略核心，政策，资源，资金全力倾斜；
③距离北京市政府1.5公里，优享丰厚资源；
④国际宜居之都纯独栋：0.33容积率，75%绿化；
⑤稀缺有氧生态环境【私享800米大运河河段】【8.1万平原生林】
中国院子基本信息
开 发 商：北京泰禾房地产开发有限公司
产权年限：70年
产权性质：住宅别墅
占地面积：约34.15万㎡
建筑面积：约10.28万㎡
容 积 率：0.33
拿地时间：2004年
交房时间：2012年
绿 化 率：68%
梯 户 比：一梯一户
交付标准：私人定制精装
小区采暖：分户供暖，中央空调
物业类型：泰禾自持物业
物业费：10元/米/月
楼 总 高：4层
得 房 率：94%
总 楼 栋：208栋(其中中式107栋、欧式101栋)
总 户 数：208户
车位配比：中式1:2、欧式1:1、楼王1:3
在售面积：380-1800㎡
使用面积：800-1900平米
花园面积：200-2300平米
占地面积：1-6亩
总价区间：6000万～6亿
每块汉白玉石雕皆巧夺天工，特请河北曲阳祖传御用工法雕制大师手工雕刻，所有的舍得只为成全归家那一刻专属的尊贵，匾额、为业主定制独一无二有收藏价值的私家宅邸，可传颂的中国藏品。以0.33超低容积率打造北京绝版稀缺独栋别墅。容积率为当下优质的生活环境已成为这个世纪最珍贵的资源也是高端客户最关注的。珍惜名贵树种随处可见，成树全冠移植只见森林不见宅，花果更迭，展现不吝工本，止于至善的造园精神。独门独户独院，一方庭院天地围合，极高的居住私密性。
外墙：前一期产品外立面（外墙）为传统的砌砖搭配高耐竹丝板新品外立面（外墙）全部以高端芝麻灰石材干挂搭配高耐竹丝板及铜条，展现的是建筑细节美，保留老北京灰色系的传承价值感，融入铜条装饰这种皇家元素，再搭配竹丝板，体现中国建筑真我元素的收藏级产品，它是艺术品，是有标签的艺术品而不是市场上一味的抄袭，千篇一律。
繁华配套东长安起点，紫气东来，风水宝地，北京副中心核心位置；距离北京市政府1.5公里，优享丰厚资源；万达广场、人民商场、华联商厦、苏宁电器、月亮河度假村、北京大运河俱乐部等。人文教育教育资源充沛，南侧皇城根小学直升人大附在项目南侧一路之隔、通州区幼儿园、潞河中学(市重点)、北京中加学校、北京私立树人学校、北京物资学院。便捷路网京通快速和北京通燕高速，20分钟即可抵达项目，全程无红绿灯。西距六环路2公里，北临机场高速，至首都机场全程20分钟、南邻京沈高速、京津塘高速、京石高速，城市之间快速连接。瞬时直达北京各核心区。
进入不良资产司法拍卖
事实上，早在2012年，泰禾集团就把63套北京泰禾中国院子及其配套物业作为抵押，向东方资产融资了12亿元。2024年1月，泰禾集团公告披露了一起重要的金融借款纠纷案件。泰禾集团被判偿还东方资产上海分公司本金17.65亿元和重组收益8.02亿元，金额合计25.67亿元。东方资产上海分公司有权就厦门泰禾、北京泰禾、福州泰禾新世界的抵押资产行使抵押权、资产优先受偿权；泰禾投资、黄其森、福州中夏等承担连带保证责任。泰禾相关公司承担案件受理费、财产保全费。
截至2024年底，泰禾到期未还款本金已攀升至820亿，抵押资产近1480亿。与四大AMC及其子公司之间的债务金额总计约为554.94亿：
中国信达：145亿元（包括11.87亿元的债权拍卖）；
中国华融：约63亿元（包括25.67亿元的判决金额和48.4亿元的借款）；
长城资产：120亿元（本金）+160亿元（担保额度）；
中国东方资产：25亿元（判决金额）
2023年，曾有10套中国院子房源被挂上阿里拍卖进行法拍，债主是华融资产。最后113号楼骊宫流拍，评估价为2.5亿，其余9套基本按评估价的7折成交，华融资产没能如愿回收足额的债权本金和利息。
